Disdetta Contratto di locazione commerciale (negozio, ufficio, laboratorio)

Una delle evenienze più frequenti nell’ambito del commercio o comunque dell’impresa, è la disdetta del contratto di locazione commerciale, il quale può essere necessario per svariati motivi: la volontà di espandersi e quindi occupare un immobile più capiente e idoneo per la tua impresa o viceversa, restringere e massimizzare le risorse in un locale più economico ed efficiente, o più semplicemente (e purtroppo al giorno d’oggi abbastanza frequente) a causa della cessazione dell’attività commerciale.

In questa guida quindi vedremo dettagliatamente e passo dopo passo quali sono le caratteristiche di un contratto di locazione commerciale, la durata che di prassi ricoprono, e le procedure e i termini per la disdetta, il tutto in semplici passi da seguire.

Il contratto di locazione: caratteristiche e durata

La principale caratteristica di questo contratto è la destinazione d’uso dell’immobile, diversa da quella abitativa.

Secondo la legge n. 392/78^[1]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=1978-07-29&atto.codiceRedazionale=078U0392&elenco30giorni=false si deve prevedere un contratto di locazione commerciale, quando si ha l’obiettivo di insediare una seguente attività professionale:

• Industriale
• Commerciale
• Artigianale
• Professionale (studi, sindacati, agenzie, associazioni)

La durata di questi contratti è altresì regolata dall’articolo 27 della legge n. 392/78, in cui è esplicitato che il conduttore può interrompere il tacito rinnovo contrattuale, con un preavviso al locatore di almeno 12 mesi, prima della data di scadenza prefissata nel contratto (o in alternativa 18 mesi prima in caso di attività ricettiva).

La comunicazione di preavviso, va mandata a mezzo raccomandata A/R (preferibile) o PEC.

Il conduttore può decidere di effettuare la disdetta anche in momenti diversi da quelli poc’anzi citati, e dare un preavviso anche di soli 6 mesi, a patto che questo tempo più breve sia legittimato da gravi e oggettive motivazioni, con cause esterne alla volontà del conduttore, o comunque sopraggiunte in un secondo momento, non contemplabile in fase di stipula del contratto.

La giurisprudenza, citando un esempio, accetta come motivazioni “gravi” il trasferimento della residenza o il cambio di ragione sociale congiunto all’andamento economico (favorevole o meno) che spinge il conduttore a dover richiedere la disdetta del contratto (da sentenza Cassazione Civ. n. 3418/2004).

Quali sono i passaggi da effettuare per la disdetta del contratto di locazione commerciale?

Per poter correttamente effettuare la procedura di disdetta del contratto di locazione commerciale, dovranno essere specificati innanzitutto:

• Le generalità del conduttore il quale intende disdire
• Gli identificativi dell’immobile che si intende lasciare
• La data effettiva di stipula del contratto e la data effettiva di rilascio prevista

In caso di disdetta anticipata, specificare in maniera dettagliata i gravi motivi i quali hanno spinto alla richiesta di recesso dal vincolo contrattuale;

Di seguito, il fac-simile di un modello valido di disdetta del contratto commerciale, da poter scaricare e compilare con le proprie generalità.

In conclusione questa è una guida per conoscere con precisione quali sono i passi da seguire per poter autonomamente gestire un caso di disdetta del contratto di locazione commerciale, che tu sia il conduttore dell’immobile, o magari il proprietario che sta valutando di rientrare in possesso del bene, conoscendo anche quella che è la giurisprudenza in materia.

Come sempre consigliamo, in casi particolari dove vi sono conflitti tra locatore e conduttore, è sempre bene richiedere una consulenza legale per potersi tutelare al meglio e riuscire come sempre auspichiamo, a trovare una soluzione congrua e consensuale al contratto che si intende disdire.